الوعد بالبيع وممارساته التوثيقية في التشريع الجزائري

Abstract

Summary: The promise of sale is considered one of the most important and common forms of the promise to contract within preliminary agreements, as it constitutes a practical and useful legal act to achieve a degree of future commitment when the parties are unable to conclude a final contract due to certain circumstances or material or legal factors. In this contract, the will of the promisor and the promisee converges to create a future obligation to execute the sale. The promise includes the determination of the essential elements of the promised contract, primarily the object of sale and the price, within a specified period. It is also subject to the formal requirements imposed by law or by the parties’ agreement to subject the promise of sale to a specific form, particularly with regard to immovable property or the exceptions applicable to movable property, in application of Articles 71 and 72 of the Algerian Civil Code. The valid formation of a promise of sale gives rise to a personal obligation binding the promisor to abide by his promise throughout its duration, counterbalanced by a personal right in favor of the promisee that entitles him, upon declaring his intention, to compel the completion of the sale by operation of law, or to seek a judicial judgment that stands in lieu of the final contract in the event of the promisor’s default, in accordance with Article 72. However, the practical importance of this contract is not limited to its theoretical aspect; it is clearly manifested in the scope of notarial practices, where notarization, publicity (registration), and recording are essential tools to ensure its evidentiary value and stability, especially in real estate transactions. This has given rise to several legal issues in practical application. From this perspective, this study aimed to analyze the legal framework of the promise of sale under the Algerian Civil Code, determine its nature and effects, highlight the role of notarial practices in consolidating its effectiveness, and propose solutions to enhance contractual security and develop the legal system in line with the requirements of modern transactions. The study also identified the most important issues raised by the promise of sale at both the theoretical and practical levels. Therefore, digitalization must be introduced to mitigate the issues raised by the promise of sale. .................................. ملخص المذكرة: يعتبر الوعد بالبيع من أهم صور الوعد بالتعاقد الشائعة في العقود التمهيدية، إذ يمثل تصرفا عمليا مفيدا لتحقيق قدر من الارتباط مستقبلا عندما لا يكون بمقدور طرفيه إبرام عقد نهائي نظرا لظروف معينة أو عوامل مادية أو قانونية، تلتقي فيه إرادة الواعد والموعود له على إنشاء التزام مستقبلي بإبرام البيع، ويتضمن تحديد العناصر الجوهرية للعقد الموعود به، وعلى رأسها المبيع والثمن، خلال أجل محدد، مع خضوعه للشكلية التي يفرضها القانون أو اتفاق الأطراف على إخضاع الوعد بالبيع إلى الشكلية، لاسيما إذا تعلق الأمر بالعقار أو الاستثناءات الواردة على المنقول ، وذلك تطبيقا لأحكام المادتين 71 و72 من القانون المدني الجزائري. ويترتب على انعقاد الوعد بالبيع الصحيح نشوء التزام شخصي في ذمة الواعد يقتضي البقاء على وعده طوال مدة سريانه، يقابله حق شخصي للموعود له يخول له، عند إعلان رغبته، إتمام البيع بقوة القانون، أو اللجوء إلى القضاء لاستصدار حكم يقوم مقام العقد النهائي في حالة نكول الواعد، وفقا لأحكام المادة 72. غير أن الأهمية العملية لهذا العقد لا تبرز فقط في جانبه النظري، بل تتجلى بوضوح في نطاق الممارسات التوثيقية، حيث يعد التوثيق والشهر والتسجيل أدوات أساسية لضمان حجيته واستقراره، خاصة في التصرفات العقارية، وهو ما أفرز في التطبيق العملي عدة إشكالات قانونية. ومن هذا المنطلق، هدفت هذه الدراسة إلى تحليل الإطار القانوني للوعد بالبيع في القانون المدني الجزائري وتحديد طبيعته وآثاره، مع إبراز دور الممارسات التوثيقية في تكريس فعاليته، وصولا إلى اقتراح حلول من شأنها تعزيز الأمن التعاقدي وتطوير المنظومة القانونية بما يتلاءم مع متطلبات المعاملات الحديثة، كما تم الوقوف على أهم الإشكالات التي يثيرها على الصعيدين النظري والتطبيقي، لذا لا بد من إدراج الرقمنة للحد من الإشكالات التي يثيرها. ................................... Résumé : La promesse de vente constitue l’une des formes les plus importantes de la promesse de contrat dans les avant-contrats, car elle représente un acte pratique utile pour réaliser un certain degré d’engagement futur lorsqu’il n’est pas possible pour les parties de conclure un contrat définitif en raison de certaines circonstances ou de facteurs matériels ou juridiques. Elle réunit la volonté du promettant et du bénéficiaire pour créer une obligation future de conclure la vente, et elle comporte la détermination des éléments essentiels du contrat promis, notamment la chose vendue et le prix, dans un délai déterminé, tout en étant soumise aux formalités imposées par la loi ou à l’accord des parties pour soumettre la promesse de vente à un formalisme particulier, s’agissant notamment de l’immobilier ou des exceptions applicables aux biens meubles, conformément aux dispositions des articles 71 et 72 du Code civil algérien. La conclusion valide de la promesse de vente emporte la naissance d’une obligation personnelle à la charge du promettant, l’obligeant à rester fidèle à sa promesse pendant toute sa durée, à laquelle correspond un droit personnel pour le bénéficiaire lui permettant, lorsqu’il manifeste sa volonté, d’obtenir la réalisation de la vente de plein droit, ou de recourir à la justice pour obtenir une décision tenant lieu d’acte définitif en cas de rétractation du promettant, conformément aux dispositions de l’article 72. Toutefois, l’importance pratique de ce contrat ne réside pas seulement dans son aspect théorique, mais se manifeste clairement dans le domaine des pratiques notariales, où la rédaction notariée, la publicité foncière et l’enregistrement constituent des instruments essentiels pour garantir sa force probante et sa stabilité, en particulier dans les actes immobiliers, ce qui a donné lieu, dans la pratique, à plusieurs problèmes juridiques. Dans cette perspective, cette étude vise à analyser le cadre juridique de la promesse de vente en droit civil algérien, à déterminer sa nature et ses effets, à mettre en évidence le rôle des pratiques notariales dans la consécration de son efficacité, et à proposer des solutions propres à renforcer la sécurité contractuelle et à développer le système juridique en l’adaptant aux exigences des transactions modernes. Elle s’attache également à identifier les principaux problèmes qu’elle soulève tant sur le plan théorique que pratique. Dès lors, il est nécessaire d’intégrer la numérisation pour réduire les problèmes qu’elle engendre.