إشكالات التنفيذ على العقار

Abstract

Summary: The general rule regarding the performance of the obligation by a debtor is that it should be voluntary and of the debtor's own free will, without interference from any party in this contractual relationship however this obligation may be met with a refusal by the creditor to perform his obligation, in such-cases, the creditor may resort to enforcing the obligation against the debtor’s assets, which is known as compulsory enforcement this process is carried out under Judicial supervision, involving the sale of the debtor's assets at public auction to satisfy the creditor's claim. However, enforcement proceeding, particularly those involving real property, here been regulated by the legislative to protect the interests of both parties (the creditor and the debtor), on the one hand, before enforcement against real property the creditor must have no movable property subject to enforcement or such movable property must be insufficient, on the other hand we observe that the legislative has granted the judicial officer the authority to assist the creditor and provide him with all official documents so that he enforce his right. the scope of the unit of execution and the importance of its execution clause which serves as the primary basis for compulsory execution were also elaborated upon, the text also addresses enforcement difficulties related to title deeds and co-ownership, as well as issues that may arise during the public auction of real estate such as the disqualification of bidders and the postponement of auction sessions which can hinder enforcement process. ............................. ملخص : الأصل في تنفيذ الالتزام من طرف المدين أن يكون طوعا وبإرادته دون تدخل أي طرف في هذه العلاقة العقدية، غير أنه قد يعتري هذا الالتزام رفض من طرف المدين في تنفيذ التزامه فيلتجئ الدائن إلى التنفيذ على أمواله جبرا عليه وهو المتمثل في التنفيذ الجبري الذي يكون تحت إشراف القضاء لبيع أمواله بالمزاد العلني واستيفاء حقه. غير أن التنفيذ الجبري وخاصة على العقار قد حظى برعاية من طرف المشرع حماية للمصلحتين (الدائن والمدين)، فمن جهة قبل التنفيذ على العقار وجب ألا يكون للدائن أي منقول للتنفيذ عليه أو لا تكفى هذه المنقولات، ومن جهة أخرى نرى أن المشرع قد منح صلاحية للمحضر القضائي في مرافقة الدائن وتبليغ كل السندات الرسمية لكي يستوفي حقه. كما تم التوسع في مجال السند التنفيذي وأهمية مهره بالصيغة التنفيذية الذي يعتبر الوجهة الأساسية التنفيذ الجبري، كما تم التطرق إلى صعوبات التنفيذ المتعلقة بالسند الناقل للملكية وكذا الملكية على الشيوع، وما قد يعتري البيع بالمزاد العلني للعقار من إشكالات كعزوف المزايدين وتأجيل جلسات البيع مما يؤثر على سير عملية التنفيذ. ........................ Résumé: Le principe fondamental de l'exécution d'une obligation par le débiteur est que celle-ci doit être volontaire et de son plein gré, sans ingérence d'aucune partie à cette relation contractuelle, toutefois, cette obligation peut se heurter au refus du débiteur de l'exécuter, auquel cas le créancier peut recourir à la saisie forcée de ses biens, procédure connue sous le nom d'exécution forcée sous contrôle judiciaire pour vendre ses biens aux en chères publiques et recouvrer ses créances. Cependant, l'exécution forcé, notamment sur les immeubles, a été encadrée par le législateur afin d’assurer la protection des deux parties (le créancier et le débiteur) Ainsi, avant toute procédure d'exécution sur un immeuble, il faut que le créancier dispose d'un bien susceptible de faire l'objet de l'exécution; à défaut, ces procédures ne peuvent être engagées. D'autre part, le législateur a accordé a l'huissier de justice des prérogatives lui permettant de surveiller le débiteur et de lui notifier tous les actes officiels afin que le créancier puisse obtenir satisfaction de son droit. Le législateur a également élargi le champ des titres exécutoire et renforcé l'importance de la formule exécutoire, qui constitue la base essentielle de l'exécution forcée, il a aussi été question des difficultés d'exécution liées au transfert de propriété ainsi qu'aux hypothèques, En outre, la vente judiciaire de l'immeuble peut être confrontée à plusieurs obstacles, tels que l'absence d'enchérisseurs ou le report des audiences de vente, ce qui influence le bon déroulement de la procédure d'exécution.